首页菲华国际娱乐-菲华国际平台【菲华国际娱乐注册登录官网】-北京房产律师——购房后无法过户起诉开发商退房案例(主管:QQ66306964 主管:skype live:.cid.6c7b79dae5ec9830)宝傅北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买宝傅娱乐房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　孙某英、赵某辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签订的《定制开发协议》《定制开发协议补充协议》及《换房协议书》；2.请求法院依法判令被告返还原告房屋保证金1539445元；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金613889元；4.请求法院依法判令被告向原告支付资金被占用期间的利息损失……。

　　事实和理由：原告赵某辉与原告孙某英系夫妻关系。2013年8月23日，原告赵某辉与被告D公司签订《定制开发协议》，约定D公司按赵某辉对C室的定制要求进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，D公司同意以预售商品房的方式将房屋预售给赵某辉。《定制开发协议》……协议第三条约定了保证金及支付内容：预计总价款为3069445元；协议第五条约定了D公司应当在2015年6月30日前依规验收合格后交付赵某辉；协议第七条第2款约定：在Y号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告后十日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。

　　在本协议解除后二十个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。

　　《定制开发协议》签订后，赵某辉于2013年7月21日至2013年12月28日分八笔向D公司支付房屋保证金共计1539445元。后D公司未能按照《定制开发协议》约定的房屋交付日期（2015年6月30日）交付房屋。2015年10月10日，赵某辉与D公司签订《定制开发协议补充协议》，约定房屋交付日期延至2016年5月31日。此后，由于赵某辉经常出差，遂委托其配偶孙某英全权处理与D公司签订的《定制开发协议》相关事宜。

　　时至2016年5月31日，D公司始终未就Y号楼取得预售许可，更无法实际交付房屋。D公司告知原告，Y号楼必须整体销售给同一企业法人不能拆分销售，并要求原告将房屋换至Y号楼。此后，在D公司及其销售人员的劝说及指引下，2017年2月3日孙某英与D公司签订了《换房协议书》。签订《换房协议书》后，D公司仍迟迟无法交付房屋，也无法与原告签署预售合同，原告经多次询问，方从其他买房业主处得知真实原因：D公司在明知有关政府部门对涉案房屋项目的总体规划、对房屋买受人为企业法人特别要求的前提下依然向众多的自然人销售涉案房屋、与原告签订《定制开发协议》，D公司根本无法履行《定制开发协议》中有关签订商品房预售合同、网签、转移登记、交付房屋等义务，D公司在签订《定制开发协议》之前就对此情况知情。

　　后续为顺利卖出房屋及免除《定制开发协议》约定的违约责任，D公司又诱导原告签订含有“客户不再就原房屋签署的《定制开发协议》向开发商主张任何权利”“买受人承诺提供经政府主管部门审核通过符合签约资质的法人”等格式条款的《换房协议书》，意图将合同履行不能的风险转嫁给买受人。因D公司根本违约导致协议无法履行，原告依法有权解除双方签订的《定制开发协议》《定制开发协议补充协议》及《换房协议书》，且D公司应向原告承担违约责任，赔偿原告的全部损失。

　　另，因《定制开发协议》约定的违约金根本不足以弥补原告的全部损失，故被告除应按《定制开发协议》第七条第2款向原告支付违约金外还应承担损失赔偿责任，向原告支付资金被占用期间的利息损失。综上所述，为了维护原告自身合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。

　　D公司辩称，一、《换房协议书》无法履行是原告原因造成宝傅娱乐注册的，应自行承担损失。2017年2月3日，原被告签署《换房协议书》，将原认购C室房屋变更为Y号楼Y号房。《换房协议书》第8条明确约定：上述房屋只能以法人为主体签署《北京市商品房买卖合同》，买受人承诺提供经政府主管部门审核通过符合签约资质的法人，与开发商签署完成《北京市商品房买卖合同》。《换房协议书》签署后，原告未按约提供符合资质要求的法人与被告签署买卖合同，以致于《换房协议书》至今未能履行，存在违约，原告应当自行承担合同解除可能造成的损失。

　　二、被告在签署《定制开发协议》时，对其后可能产生的政策要求并不明知。首先，如若被告明知案涉W号楼将存在客观履行障碍，在签署《定制开发协议》时直接约定定制其他可售楼栋房屋即可，而不必要明知不可售而签署。其次，在得知规划要求案涉W号楼自持或整售后，被告多次与相关部门进行协调，原告对此明知，双方也因此才签署《定制开发协议补充协议》，希望在2016年5月31日前能妥善解决因政策要求带来的履行困难。

　　再次，《定制开发协议补充协议》第三条约定“如2016年5月30日前仍无法交付的，原告有权选择解除主协议，被告将退还全部已付保证金并支付占用费”，被告表现出了充分的诚意；但原告在2016年5月30日后并未主张解除合同，在被告明确告知购房主体应为法人且需通过政府主管部门资质审核才能签署买卖合同前提下，仍与被告签署《换房协议书》，表明其充分理解并愿意承担由于其无法通过资质审核所产生的后果。

　　三、《定制开发协议》已由双方协商一致解除，无法作为确定双方权利义务的基础。《换房协议书》第2条约定双方同意本协议签署之日原房屋《定制开发协议》即解除，同时对原定制房屋权利义务进行了变更，《定制开发协议》已不再适用，原告无权依据《定制开发》协议要求被告承担违约责任。除此之外，即使不考虑《定制开发协议》已经解除的情况，被告也不应向原告承担违约责任，原因为：第一，案涉W号楼由于政府规划为整售或自持，因政策变动原因客观上不具备预售条件，而非被告主观拒绝与原告签署预售合同。该事实双方在《定制开发协议补充协议》中也予以确认：由于项目所在地政策等原因，房屋未能在上述约定期限内交付；

　　第二，案涉W号楼无法预售并非被告原因造成，该情况也并非被告可准确预见和控制，无法履行的后果不应由被告承担：第三，被告自始至终从未拒绝签署预售合同，反而在履行存在客观障碍时不断寻找解决问题的方法——双方另行签署了《定制开发协议补充协议》《换房协议书》。但由于原告无法通过审核而无法履行，与被告无关。综上，原告主张的违约金和利息无事实及法律依据，请贵院驳回原告诉讼请求。

　　赵某辉与孙某英系夫妻。2013年8月23日。赵某辉（乙方）与D公司（甲方）签订《定制开发协议》，约定甲方按照乙方对W号C室的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方。第三条保证金及支付约定，乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同。

　　1.签署《定制开发协议书》当日，乙方向甲方支付保证金150000元；2.于2013年8月20日前支付保证金169445元；3.于2013年9月20日前支付保证金300000元；4.于2013年12月20日前支付保证金920000元。第四条关于预售合同约定，1、预售合同签署后，乙方将按照预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款。双方同意，该房屋的购买价款应按建筑面积计价，预计的成交总价款约为人民币3069445元（实测面积出具后，计价面积应以实测面积为准，按照实测面积对预计的成交总价款多退少补）。

　　2.乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即1539945元。届时，乙方可选择下列第1种方式：（1）乙方以已交付的保证金冲抵上述价款。合同第五条约定，甲方应当在2015年6月30日前经验收合格后交付乙方。第七条第2款约定，在W号楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告十（10）日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后二十（20）个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。

　　2013年7月21日至2013年12月28日期间，赵某辉分八次向D公司支付保证金1539445元。2015年10月10日，赵某辉（乙方）与D公司（甲方）签订《补充协议》，约定双方同意将《定制开发协议》的房屋交付期限延至2016年5月31日前，二、双方同意，甲方以乙方已交付保证金为基数，按每日万分之二的标准，向乙方支付自2015年8月30日起至房屋实际交付期间的违约金。另外，根据甲乙双方签署的主协议首页菲华国际娱乐-菲华国际平台【菲华国际娱乐注册登录官网】-，自2015年7月1日起至2015年8月29日期间，仍按每日万分之一的标准计算违约金。

　　三、如房屋于2016年5月31日前仍无法交付，乙方有权选择解除主协议。主协议解除的，甲方同意自本协议解除之日起60日内退还全部保证金，并依合同解除时中国人民银行同期贷款利率按保证金实际占用天数向乙方一次性支付违约金，同时乙方放弃主协议及本协议第二条约定的延期交房违约金。

　　后D公司未能按照《补充协议》的约定向原告交付房屋。2017年2月3日，孙某英与D公司签署《换房协议书》，约定原房屋某，换至房屋Y号，1、双方同意将原房屋换至上述房屋。2.双方同意本协议签署之日原房屋《定制开发协议》即解除。客户应在签署本协议之前将《定制开发协议》原件、房款收据原件全部退回，房款收据进行更换后发回客户。3.交付逾期违约金：分阶段计算违约金。自原房屋《定制开发协议》约定的交房期限届满之日起算，延期交付60日内的，按照客户已付房款的万分之一每日的标准计算。超过60日起至2016年5月31日的，按照客户已付房款的万分之二每日的标准计算。经计算，上述房屋开发商应支付客户94214元。

　　4.换房产生的建筑面积差异为：增加103.01平方米。差异价格为：客户支付2575250元。双方承诺上述3、4所述款项计算内容无误，并应于双方签署《北京市商品房买卖合同》之前完成支付。5.开发商承诺：按原房屋面积，支付每平米1000元的装修补偿，经计算，应支付客户152610元，双方确认，此款项冲抵客户应付房款。6.自本协议签署之日起，客户不再就原房屋签署的《定制开发协议》向开发商主张任何权利，同时承诺不以任何形式向政府部门投诉。……8.双方确认，按照政府主管部门要求，上述房屋只能以法人为主体签署《北京市商品房买卖合同》，买受人承诺提供经政府主管部门审核通过符合签约资质的法人，与开发商签署完成《北京市商品房买卖合同》。

　　2019年8月6日，D公司向孙某英出具《收据》两张，另查，有关政府部门对涉案房屋在项目的总体规划、对房屋买受人为企业法人具有特别要求，购房人需经审核资质。庭审中，原告主张依据《定制开发协议》第7.2条约定计算违约金，主张第四项诉讼请求利息是其所受实际损失。

　　一、D公司与赵某辉签订的《定制开发协议书》、《补充协议》均于2017年2月3日解除；

　　三、D公司于本判决生效后七日内返还赵某辉、孙某英换房转款1539445元；

　　依法成立的合同对方是人具有约束力，当事人应全面履行自身义务。当事人协商一致的，可以变更或者解除合同。本案第一个争议焦点是《定制开发协议书》《补充协议》是否已经解除。赵某辉与D公司签订《定制开发协议书》《补充协议》后，由孙某英与D公司签订《换房协议书》，约定原房屋《定制开发协议》在签订《换房协议书》之日即解除。《补充协议》是《定制开发协议书》的补充协议，具有依附性。虽然签署主体前后不一致，但是赵某辉与孙某英系夫妻关系，对案涉有关合同均认可并一起主张权利义务，法院据此认定《定制开发协议书》以及《补充协议》已经于《换房协议书》签订之日，也就是2017年2月3日解除。

　　本案第二个争议焦点在于赵某辉、孙某英是否有权解除《换房协议书》并要求支付违约金、利息。孙某英与D公司签订《换房协议书》的第7条约定，“双方确认，按照政府主管部门要求，上述房屋只能以法人为主体签订《北京市商品房买卖合同》，买受人承诺提供经政府主管部门审核通过符合签约资质的法人，与开发商签署完成《北京市商品房买卖合同》”。由此可知，在签订《换房协议书》时，孙某英已然知悉涉案房屋对买受人身份确有特别要求。

　　孙某英未举证证明其已履行该项义务，提供合格的购房人资质，因此其以D公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的为由主张解除合同不能成立。但是，鉴于D公司认可涉案房屋对买受人身份确有特别要求，《换房协议书》事实上已不存在继续履行的基础，合同目的已不能实现，法院为衡平当事人的利益，基于公平原则，解除双方之间的《换房协议书》。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，D公司应向原告返还已经支付的换房转款1539445元。

　　至于原告主张的违约金，原告主张被告明知对购买人资质有限制，被告仍与原告签订协议，故被告违约，违约金适用《定制开发协议书》第7条第2款。法院认为《换房协议书》中确实有关于交付逾期违约金的约定，且该约定实际上是双方为解除《定制开发协议书》《补充协议》达成的合意，除此外，《换房协议书》中无其他违约金约定。但是，原告在庭审中明确适用《定制开发协议书》第7.2条的约定计算违约金，因该协议已经双方协商一致解除且承诺不再主张，法院难以支持该请求。

　　至于原告主张的利息损失，法院认为虽然D公司确实占用原告款项，但均有合同依据，且双方另行签订了《换房协议书》，对于原告的主张，法院不予支持。双方之间为解决争端达成新的合意即《换房协议书》，双方之间的权利义务应当受《换房协议书》约束。宝傅宝傅娱乐